قانون تفکیک اراضی شهری و روش تفکیک زمین بر اساس قوانین جاری کشور چیست؟

در حال حاضر ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰ مجلس شورای اسلامی مهمترین قانون مربوط به تفکیک اراضی شهری است.

در این ماده قانونی در نهایت در ازای ارزش افزوده ناشی از تفکیک و افراز ، درصدی از زمین یا بهای آن که از آن به عنوان قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین یاد می شود برای شهرداری در نظر گرفته شده است.

البته ضمن ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری به عنوان مهمترین قانون راجع به تفکیک و افراز زمین های شهری ، به لزوم مراعات قوانین دیگری مانند قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی تصریح شده است که همه مراجع قانونی می بایست در موقع تفکیک و افراز مفاد آنها را لحاظ نمایند

روش تفکیک زمین در شهرها چگونه است؟

پاسخ به این سوأل بستگی به این موضوع دارد که عمل تفکیک یا افراز در اداره ثبت و اسناد املاک محل وقوع ملک درخواست شود یا در دادگاه.

باید دانست با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است خواه در دفتر املاک ثبت شده باشند یا خیر؛ رسیدگی به درخواست افراز با اداره ثبت محل است.

نکته: اگر بین مالکان مشاعی املاک پیش گفته فرد محجور یا غایبی باشد، رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه است، همچنین در مورد املاک مشابهی که موضوع دعوی تقسیم ترکه هستند، دادگاه صلاحیتدار به موضوع افراز رسیدگی می نماید.

پس در مورد افراز حسب مورد مرجع رسیدگی به درخواست افراز یا اداره ثبت می باشد و یا دادگاه صلاحیت دار.

ولی در مورد تفکیک، چون موضوع صرفاً اداری است به نظر می رسد جز در مواردی که طرفین تعهدی برای تفکیک ملک ننموده باشند ، موضوع تفکیک و انجام تفکیک ، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد

نقش شهرداری در تفکیک اراضی شهری چیست؟

شهرداری نهاد اداره کننده شهر بر اساس مصوبات مراجع قانونی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ، کمیسیون ماده پنج و شورای اسلامی شهر است.

بنابراین در موضوع خطیر تفکیک و افراز که تحت تأثیر کامل اسناد و نقشه های مهم شهری مانند طرح تفصیلی و طرح جامع شهر قرار دارد، شهرداری نقشی تعیین کننده دارد.

مرجع تصویب طرح نفصیلی چیست؟

به این توضیح که نقشه تفکیک یا افراز ابرازی از سوی مالک بایستی توسط شهرداری تأیید شود.

ملاک عمل شهرداری برای تأیید با عدم تأثیر نقشه و تفکیک یا افراز ملک مورد درخواست مالک، مفاد و مندرجات طرح های جامع شهر و آخرین طرح تفصیلی می باشد.

پس اگر شهرداری نقشه تفکیک یا افراز را تأیید نماید ، حسب مورد اداره ثبت و دادگاه ، تفکیک و افراز را مطابق نقشه تأیید شده توسط شهرداری، اجرا می نمایند.

توضیح تکمیلی: هر چند در ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری افراز و تفکیک دو کنار هم به کار برده شده اند، اما این دو مفهوم حقوقی-ثبتی تفاوت وجود دارد.

 توضیح اینکه در افراز، لزوماً با حالت اشاعه و ملک مشاعی مواجه هستیم یعنی اینکه یک ملک دارای چند مالک است آن هم به صورت سهام مشاعی. مثلا شش دانگ یک پلاک ثبتی بین سه نفر به ازای هر نفر دو سهم مشاع مشترک است. در اشاعه ، سهام مالکین درهم تنیده و مخلوط است.

اما در تفکیک ، صرفاً بحث کوچک کردن قطعات مطرح است و ممکن است مالک ملک مورد تفکیک یک نفر باشد یا چند نفر و حتی ممکن است ملک مشاعی به قطعات کوچک تر تفکیک شود و همچنان مالکیت مشاعی باقی بماند

روش تفکیک زمین در فرض خوداری شهرداری از انجام وظایف خود چگونه است؟

مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، شهرداری محل باید ظرف سه ماه از تاریخ ارائه نقشه تهیه شده توسط مالک که برای تفکیک یا افراز تقدیم شهرداری می نماید؛ پس از کسر سطوح لازم برای معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی، تأیید و به مالک ابلاغ نماید.

بدیهی است که احتمال دارد شهرداری نقشه تفکیکی یا افرازی را تأیید ننماید ولی باید ظرف مدت سه ماه نظر خود را در این مورد، نفیاً یا اثباتاً به مالک ابلاغ نماید.

اگر نقشه ابرازی مالک تأیید گردد دادگاه یا اداره ثبت ، تفکیک یا افراز را طبق نقشه تأیید شده توسط شهرداری ، انجام خواهند داد. اگر ظرف سه ماه مذکور، به مالک ابلاغ شود که نقشه ابرازی او مورد تأیید نیست، مالک بایستی ایرادات شهرداری را برطرف و با رعایت منویات شهرداری، نقشه تفکیکی یا افرازی را ارائه نماید

اگر مالک مدعی عدم تایید نقشه توسط شهرداری بدون توجیح فنی و حقوقی باشد ، راه کار حقوقی چیست؟

به نظر می رسد در این فرض می توان علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت نمود.هر چند که با توجه به فنی و مهندسی بودن ضوابط تفکیک و افراز زمین های شهری ، بایستی به ایرادات شهرداری توجه نمود و با هر پاسخ منفی شهرداری در قبال نقشه ابرازی مالک ، شهرداری را متخلف تلقی ننمود

نتیجه عدم تعیین شهرداری در مهلنت سه ماهه چیست؟

در این باره طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانونی شهرداری ، مالک می تواند راساً تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه نیز با لحاظ حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع  و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده ۵ به موضوع رسیدگی و تصمیم گیری می کند.

اگر کمیسیون ماده ۵ نیز ظرف حداکثر دو ماه از تاریخ وصول استعلام دادگاه ، جوابیه ای به دادگاه ارسال ندارد ، شعبه رسیدگی کننده دادگاه بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر مربوطه و ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و در مورد تفکیک یا افراز رأی مقتضی صادر می نماید.

بنابراین مرجع رسیدگی به دعوی شکایت از شهرداری بابت عدم تعیین تکلیف و اعلام نظر درباره نقشه ابرازی مالک برای افراز یا تفکیک دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد

منظور از حد نصاب تفکیک اراضی شهری چیست؟

مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ، دادگاه و شهرداری و طبیعتاً مالک (در موقع ارائه و تنظیم نقشه تفکیکی یا افرازی) بایستی حد نصاب تفکیک اراضی شهر را رعایت نمایند

منظور از حد نصاب تفکیک آن است که حداقل متراژ تفکیک زمین در محدوده و حریم شهرها چقدر است؟

این حد نصاب ها معمولاً در طرح های تفصیلی شهرها معین شده و سرلوحه اقدامات اداری و قضایی نهادهایی مانند شهرداری و دادگستری هستند

مرجع رسیدگی به شکایت از طرح تفصیلی چیست؟

مثلاً ممکن است  در کلان شهرها حداقل متراژ تفکیک زمین ۵۰۰ متر مربع و در شهر کوچک تر۲۰۰ متر مربع باشد.

حد نصاب تفکیک اراضی شهری موضوعی است فنی و مرتبط با اصول شهرسازی که با در نظر گرفتن سیاست های کلان شهرسازی و شهری توسط مراجعی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۵ تعیین می گردد

منظور از طرح جامع شهر چیست و چه کاربردی دارد؟

سهم شهرداری از افراز و تفکیک زمین در شهرها

اشاره شد که تأیید نقشه ابرازی مالک با کسر قدرالسهم شهرداری انجام می پذیرد. در واقع علت اصلی اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری نیز تعیین قدرالسهمی برای شهرداری در موقع تفکیک و افراز اراضی شهری بوده است.

 مستند اصلی سهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های شهری، تبصره های ۴ و۳ ماده مذکور هستند که تصریح داشته اند:

تبصره۳ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵٪) و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع  و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک ، تا بیست و پنج درصد (۲۵٪) از باقی مانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

تبصره۴ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود ، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.

در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

در واقع سهم شهرداری در ازای تفکیک زمین ،مهمترین هزینه تفکیک زمین و افراز آن در محدوده و حریم شهرها می باشد:

نکته تکمیلی: ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و به ویژه بحث تعلق گرفتن قسمتی از ملک یا بهای آن بابت سهم شهرداری از افراز و تفکیک از نظر قلمرو مکانی شامل محدوده و حریم شهرها می گردد.

محدوده و حریم شهر در مواد یک و دو قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۴/۱۰/۱۳۸۴ چنین تعریف شده اند:

ماده ۱ – محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهر سازی در آن لازم الاجراء میباشد.

شهرداری ها علاوه بر اجرای طرح های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی در چارچوب وظایف قانونی خود کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.

ماده ۲ – حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید.

توجه ویژه: معمولاً راجع به میزان سهم شهرداری از تفکیک اراضی شهری و نیز خودداری شهرداری از ارائه پاسخ های اداری و قضایی در مورد املاک و اراضی که شهرداری مدعی بدهکار بودن آنها بابت تفکیک و افراز است و مسائل مشابه ، شکایات زیادی مطرح می گردد که بهتر است در هر مورد از خدمات وکیل متخصص در امور و دعاوی شهرداری استفاده گردد

 عوارض تفکیک اراضی با کاربردی مسکونی ، تجاری و…

 بیان شد که بحث، راجع است به قانون تفکیک اراضی شهری در روش تفکیک زمین در شهرها ؛ سوأل اینکه بحث عوارض تفکیک اراضی که قاعدتاً بایستی مصوبه شورای شهر باشد چه ارتباطی با قانون ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری دارد.

در ماده ۱۰۱ ترتیبات و تشریفات و ضوابط و افراز زمین در شهرها بیان شده است. آیا با این وجود مصوب شورای شهر نیز می تواند مستند دریافت هزینه تفکیک زمین یا افراز آن باشد؟

به نظر ما تنها در حالتی که مصوبه شورای شهر در بردارنده و تأکید کننده چیزی بیش از مفاد ماده ۱۰۱ بویژه در موضوع هزینه تفکیک و افراز اراضی نباشد، ایراد قانونی بر آن وارد نیست.

اما بعید است که شورای شهر از تصویب تعرفه عوارض تفکیک اراضی با کاربری مسکونی یا هر کاربری دیگری ، تنها در مقام تأکید بر اجرای مفاد ماده ۱۰۱ برآید

لذا چنانچه توسط شورای شهر یا هر نهاد دیگری مانند کمیسیون ماده ۵ هرگونه هزینه تفکیک زمین بیشتری جهت افراز یا تفکیک اراضی اشخاص علاوه بر آنچه که در ماده ۱۰۱ از آن به عنوان سهم شهرداری یاد شده است، وضع و توسط شهرداری مربوطه مطالبه شود، غیر قانونی است و بایستی با طرح دعوی مناسب و صحیح در دیوان عدالت اداری در قبال آن دادخواهی نمود.